- Главная
- Пресс-центр
- Аналитика рынка
- Курс рубля и склады: как кризис повлиял на московский рынок недвижимости
Курс рубля и склады: как кризис повлиял на московский рынок недвижимости
26.08.2015
Эксперты различных компаний проанализировали ситуацию на московском рынке складских помещений, и подвели итоги 2015 года. Статистика порадовала: несмотря на кризис, количество заключенных сделок оказалось выше, чем в 2014.
Московские склады в 2015: итоги
Скачки курсов валют, конечно, повлияли на цены складских помещений. И арендные ставки тоже изменились. Но в целом, ничего страшного на рынке складов не произошло. Представители консалтинговой компании Knight Frank заявили, что этот сегмент рынка пострадал меньше всего.
Общий объем сделок даже вырос по сравнению с 2014 годом. По крайней мере, по подсчетам тех же специалистов из Knight Frank. Они сообщили, что в 2015 году в Московском регионе были сданы и проданы почти 900 тыс. м2 складов (против прошлогодних 817 тысяч).
Большую часть контрактов девелоперы заключили с ретейлерами. Впрочем, производства и логистические компании также не остались в стороне.
Около половины объектов были построены по технологии build-to-suit.
Самая масштабная сделка — покупка 120 тыс. м2 концерном Adidas. Немецкие деятели приобрели склад, который до этого арендовали. Заодно выкупили и соседний. Оба помещения расположены на территории комплекса «PNK Чехов-2».
Причины и следствия
Почему спрос на склады не упал? Дело в том, что участники рынка быстро отреагировали на изменение курса валют. Стали заключать новые контракты в рублях. Арендные ставки снизили. Так, цена за квадратный метр склада класса A уменьшилась до 4,3 тысяч рублей в год. Для складов класса B ежегодная плата составила 3,3 тысячи рублей за м2.
Впрочем, переводить в рубли старые контракты пока никто не спешит. Девелоперы лишь зафиксировали цены — ненадолго, на квартал.
Но и этого оказалось достаточно. Арендаторы решили не отказываться от сделок. А многие зарубежные компании (например, та же фирма Adidas) вообще предпочли приобрести склады, которые до этого снимали.
Ситуация в других секторах рынка
Увы, владельцы офисных зданий и торговых центров не смогли так быстро изменить модель поведения. Спрос на эти помещения резко снизился, площади пустуют.
Летом 2015 года уровень вакантности для ТЦ достиг 9,1% (а в начале года эта цифра составляла всего 6%). Конечно, арендные ставки уменьшились — в среднем на 5%, а кое-где даже на 20%. Но этого недостаточно: зачастую доходов ретейлера не хватает даже на оплату коммунальных счетов.
С офисами дело обстоит еще хуже. Средний уровень вакантности по столице в 2015 году — 14,4%. Сильнее всего пострадал деловой центр «Москва Сити» — там невостребованными остались 37% помещений.
По словам аналитиков, нынешний кризис стал серьезным испытанием для офисов и ТЦ. На восстановление рынка может уйти около 5 лет.
Прогнозы на 2016
Что ждет московский рынок складской недвижимости в 2016 году?
Естественно, при такой нестабильной ситуации девелоперы не хотят работать по спекулятивным схемам. Не готовы рисковать даже компании, ориентированные на импортозамещение (вроде PNK Group — они 80% ресурсов для строительства приобретают за рубли, либо производят сами). Новые стройки затеваются в основном «под заказ», для конкретных предприятий.
Арендные ставки снижаться перестали. Во втором полугодии должны снова начать расти. А пока иностранные бизнесмены радуются высокому курсу доллара и скупают складские площади.
Читайте также
Транспортно-экспедиторская фирма «Модуль» купила в Шушарах Пушкинского района складской центр. Теперь у компании в собственности пять комплексов, два из которых находятся в Санкт-Петербурге.
Завершено строительство офисно-складского комплекса в Солнечногорском районе Московской области. Построенному зданию выдано заключение о соответствии.
В Красногорском районе Московской области, в сельском поселении Ильинское на 26-м км автотрассы М-9 завершено возведение торгово-складского центра. Заключение о соответствии требованиям техрегламентов и проектной документации уже получено.
Компания «МОНЭКС ТРЕЙДИНГ», развивающая магазины розничной торговли широко известных торговых марок, арендовала в логистическом комплексе «Чехов» складские помещения общей площадью в 24 тысячи кв м.
В логистическом комплексе «Северное Домодедово» сеть магазинов «Hoff» сняла в аренду 50 тысяч кв м. Эту информацию подтвердил вице-президент компании Михаил Кучмент. Договор аренды заключен на 5 лет с правом расширить арендуемые площади.
В Наро-Фоминском районе Московской области собираются построить административно-торговый и производственно-складской комплекс. Общая площадь составит 10 тысяч квадратных метров.
Складская недвижимость находится в нижней точке рыночного цикла. Но в конце текущего года или в I-II квартале следующего наступит переломный момент: логистическая недвижимость начнет расти.
Уровень вакантных площадей в сегменте складской недвижимости московского региона достиг 11% в 2016 году, сообщила в ходе круглого стола в Москве директор департамента исследований Colliers International Вероника Лежнева.
Стало известно о покупке склада PNK фирмой X5 Retail Group. Сам складской комплекс Косулино ещё не достроен, однако предполагается, что его площадь составит чуть менее 14000 квадратных метров. Склад будет относиться к классу А+, а располагаться неподалёку от Екатеринбурга.
Инвесторы из компании Mubadala Development (эмират Абу-Даби) планируют приобрести складские помещения неподалеку от Москвы. Первый склад («PNK-Чехов — 3») находится на юге Московской области, и имеет площадь 100 тыс. м2. Второй объект («PNK — Северное Шереметьево») расположен на северо-западе, около города Глазов.
В поселке Сосенское готовят к открытию холодильный склад «Мясо-рыба». Работы по строительству и оборудованию современного комплекса находятся на стадии завершения. Продукцию, которая будет храниться на новом складе, планируют поставлять в магазины и рестораны города.
К концу 2015 года в Москве планируют завершить возведение оптово-логистического центра для представления на рынке сельскохозяйственной продукции Северного Кавказа.
В ближайшее время возможно внесение поправок подготовленных Минпромторгом в Гражданский кодекс. Согласно сути нововведений, ставки аренды объектов коммерческой недвижимости будет запрещено привязывать к валюте.
Инвестирование логистических проектов в России принимает все большие масштабы. Проведенные консалтинговой компанией CBRE исследования показывают, что в российские складские помещения в период с января по август 2015 года было вложено более $250 млн. Если сравнивать с инвестициями 2014 года, то это на $225 млн больше.
Логистический парк «Софьино», второй проект девелоперской компании «АТ Недвижимость», привлек крупного клиента. Возможности новейшего производственно-складского комплекса заинтересовали Х5 Retail Group, работающей на рынке розничной торговли продуктами питания.
ГК «Дикси» заключила крупнейшую арендную сделку на российском рынке в 2015 году, арендовав складской комплекс «А-Терминал» общей площадью 55,3 тыс. м². Комплекс по-своему уникален – имеется возможно работы складов в 5-ти температурных режимах, в диапазоне -25°С - +25°С, что позволяет хранить различные группы охлажденных товаров и продуктов, требующих глубокой заморозки.
Под строительство нового складского комплекса выделен участок земли, расположенный в промышленной зоне «Курьяново».
